La locazione è un particolare tipo di contratto, in virtù del quale una parte (il locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un bene mobile od immobile per un certo lasso di tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Per quanto in questa sede di interesse, la locazione ad uso abitativo si caratterizza per avere ad oggetto il godimento da parte del conduttore di un bene immobile, di proprietà del locatore, per periodi di tempo espressamente regolamentati da leggi speciali.

Quali sono gli obblighi principali del locatore?

Dal contratto di locazione ad uso abitativo discendono obbligazioni in capo al locatore ed in capo al conduttore, specificatamente previste dalla legge.

In particolare, il locatore, a norma dell’art. 1575 c.c., deve:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. Il locatore è tenuto a provvedere tempestivamente alle riparazioni che si rendano necessarie (c.d. manutenzione straordinaria, relativa alla struttura dell’immobile) per mantenere il bene locato nello stato in cui si trovava al momento di conclusione del contratto in relazione alla destinazione convenuta, fatta eccezione per le piccole manutenzioni (c.d. manutenzione ordinaria) che rimangono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.). Tale obbligo, tuttavia, non sussiste per eventuali vizi di cui il conduttore ha dichiarato di essere a conoscenza;
2. conservare la cosa locata in uno stato idoneo da consentire l’uso pattuito. Tale obbligo, strettamente correlato al precedente, esclude che il locatore debba farsi carico anche dell’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione del bene locato, sopravvenute alla consegna, per agevolare la conformità del bene all’uso convenuto.
3. garantire il godimento della cosa locata per tutto il tempo della locazione. Il locatore deve soddisfare il diritto del conduttore di godere pacificamente dell’immobile per la durata contrattualmente stabilita, salvo che intervenga una causa di risoluzione anticipata del contratto.

La violazione di uno di questi obblighi comporta per il locatore una responsabilità contrattuale.

Quali sono gli obblighi principali del conduttore?

Di contro, la legge prevede specifici obblighi anche a carico del conduttore disciplinati dall’art. 1587 c.c., quali:

1. prendere in consegna il bene locato ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto od altrimenti presumibile dalle circostanze. In particolare, tale obbligo risulta violato ogniqualvolta il conduttore rechi danni materiali all’immobile oggetto di locazione, agisca in modo tale da ledere l’interesse del locatore alla conservazione dell’immobile stesso e del suo valore od, ancora, quando esegua delle innovazioni che mutino la natura e la destinazione dell’immobile. Il conduttore è, altresì, onerato delle opere di ordinaria manutenzione correlate al deterioramento prodotto dall’uso;
2. versare al locatore il corrispettivo nei termini pattuiti. Il conduttore che riduca arbitrariamente l’importo del canone da versare o che ne sospenda integralmente il versamento compie un inadempimento grave del contratto che potrebbe essere legittimato solo da un altrettanto inadempimento contrattuale da parte del locatore.

Come si ripartiscono le spese condominiali tra conduttore e locatore?

Nell’ambito degli obblighi reciproci di conduttore e locatore, possono sorgere delle controversie relative alla ripartizione delle spese condominiali.

In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è disciplinata dall’art.9 della l.n. 392/1978, il quale fornisce un’elencazione non tassativa degli oneri di spettanza del conduttore, derogabile ed integrabile, pur con dei limiti, dalle parti nel contratto.

In linea generale, possono ritenersi a carico del conduttore le spese connesse in maniera diretta all’utilizzo ed al godimento dell’immobile, con esclusione di quelle relative all’unità condominiale nel suo complesso che non incidono in concreto sul godimento del condomino rispetto al proprio immobile.

Con l’aiuto di alcune tabelle di ripartizione spese (l’una elaborata dal Sicet; un’altra frutto dell’accordo tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat nel 2014 ed altra allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017), e seguendo il criterio di ripartizione ex art. 1576 c.c. (manutenzione straordinaria a carico del locatore e manutenzione ordinaria a carico del conduttore) si possono ritenere, a titolo esemplificativo, rispettivamente a carico di :

1. locatore: assicurazione fabbricato; compenso amministratore; spese di cancelleria e fotocopie; spese bancarie; manutenzione straordinaria dell’ascensore; lavori straordinari con rimborso assicurativo; manutenzione straordinaria dello stabile;
2. conduttore: piccole manutenzioni; manutenzione ordinaria del giardino; manutenzione ordinaria dello stabile; disinfestazione zanzare – blatte e derattizzazione degli spazi esterni in quanto servizi resi in favore di una maggiore vivibilità degli spazi comuni.

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Avv. Alfredo Di Sanza

Avv. Francesca Cipolloni