In questo periodo di emergenza epidemiologica un tema molto dibattuto, fonte di accesi dibattiti, è quello del “blocco degli sfratti”: tra le misure governative disposte per fronteggiare gli effetti della pandemia è stata, infatti, prevista la sospensione delle procedure esecutive nei confronti di conduttori che si siano resi inadempienti al contratto di locazione.

Passiamo, quindi, ad analizzare il procedimento di sfratto in caso di locazioni ad uso abitativo.

Le tipologie di sfratto

Con il termine “sfratto” si indica un particolare atto giudiziario con il quale viene attivata una procedura esecutiva, volta a consentire al locatore (il proprietario dell’immobile oggetto del contratto di locazione) di rientrare nel possesso del proprio immobile al verificarsi di determinati presupposti.

In particolare, nel nostro ordinamento sono previste due tipologie di sfratto:

1. sfratto per finita locazione
2. sfratto per morosità.

Nel primo caso, la procedura può essere attivata, in sostanza, quando il conduttore (colui al quale è stato concesso in locazione l’immobile) non rilascia l’immobile alla scadenza del contratto.

Nel secondo caso, invece, il locatore può richiedere la riconsegna dell’immobile di sua proprietà qualora il conduttore si renda inadempiente al contratto di locazione, in particolare all’obbligo di pagamento dei canoni di locazione.

Quando può attivarsi lo sfratto per morosità?

Lo sfratto di morosità, per poter essere attivato, richiede la sussistenza di alcuni presupposti:

1. regolare contratto scritto di locazione tra conduttore e locatore, registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Non si può procedere, quindi, con lo sfratto nel caso di mero accordo verbale tra le parti;
2. mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore. Per le locazioni di tipo abitativo la morosità può risolversi nella mancata corresponsione, nel termine contrattualmente previsto per l’adempimento,
3. di una mensilità, decorsi 20 giorni dal termine suddetto, oppure
4. di oneri accessori il cui importo complessivo superi quello corrispondente a due mensilità del canone di locazione.

Il proprietario dell’immobile (oppure il comproprietario, il legatario nonché l’erede, in caso di morte del locatore), alla presenza delle condizioni sub 1) e 2), può agire per ottenere in via giudiziale, dinanzi al Tribunale del luogo dove si trova l’immobile oggetto di locazione, la riconsegna del bene nonché il pagamento dei canoni scaduti e non versati.

Previamente, è opportuno che il locatore spedisca al conduttore una lettera di diffida e messa in mora, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, con la quale sollecitare il pagamento dei canoni entro un termine prestabilito, alla scadenza del quale il conduttore è tenuto a rilasciare l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Come si svolge la procedura di sfratto per morosità?

Nel caso in cui la morosità del conduttore persista dopo l’invio della diffida, il locatore può agire in giudizio con un atto di intimazione di sfratto nel quale chiedere, provando la sussistenza delle condizioni sopra indicate, il rilascio dell’immobile di sua proprietà, mediante convalida dello sfratto, nonché contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non versati dal conduttore.

All’udienza di convalida fissata dinanzi al Giudice il conduttore può:

1. presentarsi e fare opposizione alla convalida dello sfratto. Il Giudice deve verificare i motivi di opposizione ed, a tal fine, dispone l’apertura del giudizio ordinario di merito per la valutazione delle rispettive posizioni delle parti, concedendo o meno il rilascio in via provvisoria dell’immobile;
2. presentarsi e sanare la propria morosità in udienza oppure chiedere, a tal fine, un termine “di grazia” – non superiore ai 90 giorni – entro il quale adempiere. La procedura si chiude immediatamente o, qualora vi sia stata richiesta del termine di grazia, all’esito dell’udienza successiva fissata per verificare l’avvenuto adempimento da parte del conduttore;
3. non presentarsi oppure presentarsi senza fare opposizione. Il Giudice, valutata la ricorrenza dei presupposti di legge, emette un’ordinanza di convalida dello sfratto, nella quale indica la data entro la quale il locatore può ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ricorso all’ufficiale giudiziario. Se richiesto dal locatore, il Giudice, contestualmente, emette anche decreto ingiuntivo per le somme corrispondenti ai canoni maturati e maturandi fino all’esecuzione dello sfratto.

L’ordinanza di convalida costituisce titolo esecutivo: ciò vuol dire che, in caso di inosservanza da parte del conduttore del termine indicato, il proprietario, previa notifica di idoneo atto di precetto e decorso un lasso di tempo non inferiore a 10 giorni dalla notifica, può attivare l’esecuzione forzata del provvedimento mediante intervento dell’ufficiale giudiziario (c.d. “monitoria di sgombero”).

L’ufficiale giudiziario, nel giorno e nell’ora comunicati al conduttore, si reca personalmente presso l’immobile per eseguire materialmente lo sfratto – se del caso, anche mediante l’uso della forza pubblica – al fine di reimmettere il proprietario nel possesso del suo immobile.

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Avv. Alfredo Di Sanza

Avv. Francesca Cipolloni