L’usucapione è disciplinata dal nostro codice civile (artt. 1158-1167 c.c.) tra le modalità di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Per “acquisto a titolo originario” si intende l’acquisto del diritto di proprietà totalmente indipendente dal diritto del precedente titolare sul medesimo bene: il diritto acquisito nasce direttamente nella sfera giuridica dell’attuale titolare (es. usucapione). Diversamente, “l’acquisto a titolo derivativo” implica un trasferimento del diritto di proprietà dal precedente titolare alla cui esistenza è strettamente connesso (es. compravendita).

Quali sono i requisiti dell’usucapione?

Il diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento) su di un bene (mobile o immobile) si acquista per usucapione mediante il possesso continuato per un determinato periodo di tempo.

Presupposti per l’usucapione, quindi, sono:

1. il possesso di un bene, da intendersi quale potere di fatto sul bene, volontariamente esercitato come diritto di proprietà od altro diritto reale di godimento. Non basta, quindi, la mera detenzione, ovvero la materiale disponibilità del bene stesso. A sua volta, il possesso utile ai fini dell’usucapione deve essere:
2. continuo ed ininterrotto. Deve protrarsi per il lasso di tempo indicato dalla legge senza interruzioni superiori ad un anno.
3. non violento, ovvero non deve essere esercitato contro la volontà del precedente possessore.
4. non clandestino. Deve essere acquistato ed esercitato pubblicamente.
5. inequivoco. Il possessore deve comportarsi come fosse il proprietario pieno ed esclusivo del bene sul quale esercita il possesso (uti dominus).
6. non favorito dalla tolleranza del titolare del diritto sul bene. Il possesso non deve discendere da un atteggiamento tollerante del titolare del diritto in virtù di rapporti di amicizia o conoscenza.
7. il trascorrere di un lasso di tempo che può variare, tra gli altri, in base alla natura del bene da acquistare od alla buona o mala fede del possessore. Il decorso del tempo inizia con l’acquisto del possesso.

Quanto tempo occorre per aversi usucapione?

Quanto al lasso di tempo minimo affinché si costituisca l’usucapione, si distingue:

1. usucapione ordinaria, quando il possesso si protrae senza interruzioni per 20 anni
2. in caso di beni immobili, a prescindere che il possessore sia in buona o mala fede. In tal senso, quindi, non rileva se il possessore sia cosciente o meno di ledere un altrui diritto con il proprio possesso;
3. in caso di bene mobile, quando il possessore sia in mala fede.
4. usucapione abbreviata, ovvero
5. 10 anni, per i beni immobili con acquisto in buona fede da chi non è proprietario ed in forza di un titolo idoneo (ovvero un atto in grado si trasferire il diritto) trascritto;
6. 10 anni per i beni mobili con acquisto in buona fede;
7. 3 anni per i beni mobili registrati con acquisto in buona fede da chi non è proprietario ed in forza di un titolo idoneo trascritto;
8. 5 anni per un fondo rustico con acquisto in buona fede da chi non è proprietario ed in forza di un titolo idoneo trascritto.

Come si accerta l’usucapione?

Affinché sia accertato il maturarsi dell’usucapione e la sussistenza dei relativi presupposti, colui che vi abbia interesse deve promuovere un idoneo procedimento in Tribunale nei confronti del proprietario (o dei proprietari) del bene oggetto di usucapione.

Il giudizio innanzi al Tribunale deve essere preceduto dall’istanza di mediazione da presentarsi presso uno degli organismi di mediazione riconosciuti dal Ministero della Giustizia.

La procedura conciliativa è obbligatoria per poter poi promuovere, eventualmente, il giudizio in Tribunale: in questa sede i proprietari ed il possessore tenteranno di addivenire ad un accordo con il quale potrà o meno essere riconosciuto l’acquisto del diritto in capo al possessore che si sia comportato, rispetto al bene controverso, come effettivo proprietario senza interruzioni per il periodo richiesto dalla legge.

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Avv. Alfredo Di Sanza

Avv. Francesca Cipolloni